房屋属于不动产，出租房屋就是不动产租赁服务，个人出租房屋，当然也是提供了不动产租赁服务。

财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

不动产租赁服务，按照规定的话，

一般计税税率9%，简易计税征收率5%。

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要先去主管税务机关备案后方可采用。

小规模纳税人都适用简易计税方法，征收率为5%，注意这里是5%，不是3%，很多人会搞错，

当然如果是个体工商户的小规模纳税人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

其他个人

出租不动产（不含住房）征收率为5%，住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

从上述政策规定我们可以很清楚的知道，对于自然人出租房屋的增值税问题，其实要分出租的是住房还是非住房。

非住房，按照5%的征收率计算应纳税额

住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

看了，一般政策下，个人出租不管是住房还是非住房，都是需要缴纳增值税的，但是为什么我们都听说个人出租房屋不交增值税呢？

其实这源于一个政策。

国家税务总局公告2019年第4号规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

所以，个人出租房屋，不管是住房还是非住房，只要月租金不超过10万，那么就享受免征增值税政策。

出租房屋当然要给别人开票，自然人没法自行开具发票，只能向税务局申请代开，而且值得注意的是，如果要享受月租金10万以下免增值税的政策，那么只能代开增值税普通发票。

比如，下图这张发票，月租金未超过10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。

如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。道理也很简单，专票是可以抵扣的，如果你这边不交，对方还要抵扣，这肯定是不现实的。

先打住，个人能代开专票吗？？？

基本是不能的，但是出租不动产这个还真可以。