《**高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年6月22日经**高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行。

**条本解释所称城市房屋，是指城镇规划区内的房屋。

乡镇规划区房屋租赁合同纠纷可参照本解释处理。但是，法律另有规定的，适用其规定。

本解释不适用于根据国家福利政策租赁公有住房、廉租住房和经济适用住房发生的争议。

第二条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定其有效。

第三条出租人和承租人订立的租赁合同，对于未经批准或者未按照批准的内容建造的临时建筑无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准的，人民法院应当认定其有效。

租赁期限超过临时建筑使用期限的，超过租赁期限的部分无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期有效。

第四条人民法院对当事人以未依照法律、行政法规办理登记手续为由，请求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

双方同意办理登记手续作为租赁合同生效的条件的，以协议为准。但是，一方已经履行了主要义务，另一方接受的义务除外。

第五条房屋租赁合同无效，人民法院一般应当支持当事人按照合同约定的租金标准支付房屋占用费的请求。

人民法院应当依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定，处理当事人因合同无效造成损失的赔偿请求。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，承租人主张在合同有效的情况下履行合同的，人民法院应当按照下列顺序确定承租人履行合同：

(一)已经合法占有租赁房屋;

(二)已办理登记手续;

(三)合同成立较早的。

无法取得租赁房屋的承租人要求解除合同并赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自改变房屋主体和承重结构或者扩建房屋，在出租人要求的合理期限内仍拒不恢复原状，出租人要求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应当依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一致使租赁房屋不能使用的，人民法院应当支持承租人解除合同的请求：

(一)出租房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋所有权有争议的;

(三)出租房屋违反法律、行政法规关于房屋条件的强制性规定。

第九条承租人同意与出租人装修，租赁合同无效且未形成附属装修，出租人同意使用的，租赁物可以折价归出租人所有。承租人不同意使用的，可以拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当将其恢复原状。出租人同意使用附属装饰的，可以将其转为出租人占有。如有分歧，双方应

(一)因出租人违约，导致合同终止的，承租人应当要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值的损失，并予以支持;

(2)因承租方违约导致合同终止，承租方要求出租方赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。但是，出租人同意使用的，应当在其价值范围内给予适当补偿。

(3)本合同因双方违约而解除，对于剩余租赁期内装修残值的损失，双方应根据各自的过错承担相应的责任;

(4)如因非双方原因导致合同终止，剩余租赁期内的装修残值损失由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条租赁期满，经出租人同意，承租人不支持出租人要求赔偿所附装修费。除非双方另有约定。

第十三条承租人未经出租人同意进行装修或扩建所发生的费用，由承租人承担。出租人要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持。

第十四条承租人同意出租人扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院应当根据下列情况分别处理：

(一)办理合法建筑手续，扩建费用由出租人承担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分摊。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定该协议无效。但是，除非出租人和承租人之间另有约定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租的，六个月内未提出异议的，人民法院不以承租人未同意为由，不支持出租人解除合同或者认定转租无效的请求。

因租赁合同发生争议的，人民法院可以通知转租人作为第三人参加诉讼。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同的，人民法院应当支持分承租人代表承租人支付未付租金和违约金的请求，维护出租人解除合同的权利。但是，除非转租合同无效。

如果转租人代表转租人支付的租金和违约金超过应支付的租金，转租人可扣除租金或向承租人索赔。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者被解除，出租人要求有义务退房的转租人支付逾期占用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人以个体工商户或者个人合伙的形式出租房屋从事经营活动，在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡的，人民法院应当支持其合作者或者其他合伙人按照原租赁合同出租房屋的请求。

第二十条租赁期间房屋所有权发生变化，承租人要求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是，租赁房屋有下列情形或者双方另有约定的除外：

(一)房屋出租前抵押权已经成立，因抵押权人实现抵押权而导致房屋所有权发生变化的;

(二)房屋出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出售租赁物时未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权情形的，人民法院应当支持承租人要求出租人承担赔偿责任的请求。但是，人民法院不支持确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同为

(一)房屋共有人行使优先购买权;

(2)出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女;

(3)承租人未能在出租人履行通知义务后15天内明确表示购买;

(4)第三方善意购买租赁房屋并已办理登记手续。

第二十五条本解释生效前为**终解释。本解释生效后，当事人申请再审或者根据审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。